La Constitución Mejicana, en su Artículo 27-Fracción I, prohíbe a los extranjeros adquirir la propiedad directa de inmuebles ubicados dentro de un área de 100 kilómetros en las fronteras y en una faja de 50 kilómetros a lo largo de las costas de Méjico. Este área es conocida como "Zona Restringida".
Sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera permite que los inversores extranjeros, bien a través del fideicomiso, bien constituyendo una sociedad mercantil mejicana adquieran bienes inmuebles situados en esta zona.
1. ¿Qué es el fideicomiso?
Se trata de una figura jurídica mediante la cual se establece un contrato en el que el promotor (fideicomitente) transfiere la titularidad de un bien inmueble a una institución de bancaria mejicana (fiduciaria) que otorga todos los beneficios, derechos y obligaciones derivados de la propiedad al comprador (fideicomisario).
2. ¿Qué derechos y obligaciones tiene el fideicomisario?
En la práctica el comprador dispone de todos los derechos y obligaciones del propietario, por lo que podrá realizar cualquier acto de dominio, es decir, podrá habitarlo, hacerle modificaciones, arrendarlo, venderlo, hipotecarlo...
3. ¿Qué gastos debe cubrir el fideicomisario?
Se debe pagar al fiduciario por la constitución del fideicomiso aproximadamente US$600 y anualidades de aproximadamente US$800 durante la vida del fideicomiso.
Adicionalmente se debe pagar Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (pago único aprox. US$500) y los derechos de la obtención del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (aprox. US$1.000)
Los demás gastos son los mismos que se tendrían en caso de compraventa: honorarios y gastos del notario (aprox.1%), derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad (aprox. 1%), el Impuesto de traslado de dominio (2%) y el Impuesto Predial (equivalente al IBI) de liquidación anual.
| Concepto |
Importe aprox. |
| Constitución del fideicomiso |
US$600 |
| Administración del fideicomiso |
US$800 |
| Registro Nacional de Inversiones Extranjeras |
US$500 |
| Permiso de fideicomiso Secretaría de Relaciones Exteriores |
US$1.000 |
| Honorarios y gastos de notario |
1% |
| Dchos de inscripción Registro Público de la Propiedad |
1% |
| Impuesto de traslado de dominio |
2% |
| Impuesto Predial (IBI) |
0,12% |
4. ¿Qué ocurrirá cuando se cumplan los 50 años?
El fideicomiso se podrá renovar cada 50 años, tanta veces como se quiera, 90 días antes de que venza el plazo. El banco (fiduciario) se encarga de solicitarlo por escrito a la Secretaría de Relaciones Exteriores.
5. ¿Pueden ser la misma entidad la institución fiduciaria y la prestamista?
No, porque según el artículo 382 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito “es nulo el fideicomiso que se constituye a favor del fiduciario”, salvo cuando se trate de préstamos para actividades empresariales.
6. ¿Qué pasa con el plazo a partir de la segunda transmisión?
En caso de la cesión de derechos sobre un fideicomiso cuando un nuevo permiso no es requeridos el plazo corre conforme al permiso vigente, es decir, si el permiso anterior de la compraventa es por 50 años y transcurrieron 5, el permiso es solamente por 45 años para el nuevo propietario. El nuevo adquirente no obstante puede solicitar su autorización por 50 años.
7. ¿Se puede heredar una vivienda en Méjico adquirida mediante fideicomiso?
El fideicomiso proporciona seguridad jurídica respecto a los herederos en caso de fallecimiento del comprador. En el momento de la constitución del fideicomiso se deben designar fideicomisarios sustitutos (hijos, hermanos, cónyuge...)y con ello evitar el complejo proceso hereditario en Méjico.
8.¿Qué ventajas tiene el fideicomiso?
- El coste de la anualidad es menor que el coste de una Sociedad Mexicana, puesto que no hay que contratar un Contador (contable) para que se encargue de las obligaciones e impuestos de la sociedad.
- No existe obligación fiscal (salvo el Impuesto Predial), mientras no se alquile o venda el inmueble.
- Las cuestiones legales y administrativas son realizadas por el Banco.
- No se requiere hacer testamento, y con la cláusula de fideicomisario sustituto, se evita el largo y tedioso trámite hereditario en México.
9. ¿Cuándo constituir una sociedad mercantil?
Aunque se puede optar por cualquiera de las dos formas de adquisición, la lógica y los costes inducen a que el fideicomiso se utilice cuando el fin sea adquirir una vivienda para uso residencial, aunque sólo sea durante una parte del año.
Sólo tendrá sentido constituir una sociedad si se adquieren 3 o más viviendas
10. ¿Cómo se constituye una sociedad mercantil mejicana?
Para constituir una sociedad en Méjico, se debe: obtener permiso para su denominación social, elaborar los estatutos sociales, proceder a su constitución ante Notario Público e inscribirla en el Registro Público del Comercio y en el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Esto supondría un gasto aproximado de US$ 2.000.
11. ¿Qué obligaciones tiene que cumplir una sociedad?
Cumplir con sus declaraciones anuales, llevar un sistema contable fidedigno, elaborar estados financieros anuales y aprobar los mismos en la Asamblea General Ordinaria de Accionistas. Esto supondría unos gastos de unos US$1.500 anuales.
12. ¿Cómo tributa la adquisición de una vivienda en Méjico?
Un residente en España tributa por su renta mundial, es decir, independientemente de donde obtenga el rendimiento deberá tributar en España por el alquiler del inmueble.
Al obtener rendimientos en Méjico por el alquiler de un inmueble situado allí deberá tributar como no residente un 25%, y dicho impuesto será deducible en España en la declaración de IRPF.
13. ¿Tengo que desplazarme a Méjico para la firma de contratos?
En el caso del contrato privado se puede hacer por correo y con la firma de dos personas que actúen como testigos.
Para la firma del fideicomiso o la compraventa sólo será posible a través de un representante legal mediante poder notarial.
